企業找廠房，哪些條件不能退、哪些可以交換？

企業找廠房，第一個被淘汰的不一定是價格，而是碰到「不可退讓條件」的物件。先分清楚哪些條件是真正的門檻、哪些只是偏好，才能在有限的有效供給裡，找到真正能用的廠房。

高雄明明有廠房，企業為什麼還是說找不到？

因為市場上「有廠房」，和企業「有廠房可以用」，是兩回事。假設一家企業要找 300 坪廠房，市場上可能有 30 間坪數符合，但加入實際使用條件後一層層篩選：

• 40 呎貨櫃車能不能進出？
• 廠房高度夠不夠？
• 電力符不符合？
• 能不能合法使用？
• 位置是否能接受？
• 租金是否在負擔範圍？

篩完之後，真正能用的可能只剩幾間。

有供給，不一定等於有效供給。

反過來，也不能企業開出所有條件，就直接認定「市場缺廠房」。如果符合所有條件的廠房普遍月租 20 萬，企業預算只有 10 萬，真正的問題可能不是沒有產品，而是需求還沒對上現在的市場。

怎麼分辨「我要」和「沒有就不要」？

我會用「交換測試」：假設其他條件全部符合，只差這一項，你還看不看？

例如企業說「一定要找仁武」。我不會直接把仁武記進需求，而是問：坪數對了、道路可以、高度符合、電力夠、租金在預算內，唯一不同的是這間在大寮，你要不要看？

同樣的方法可以用在其他條件：租金多 3 萬還看不看？250 坪不是 300 坪還看不看？高度少 1 米還看不看？我不是想說服企業降低標準，而是想知道哪些條件是真正的門檻，哪些其實有交換空間。

為什麼要追問「為什麼不能退」？

因為條件背後的原因，才決定該怎麼配廠房。「一定要仁武」背後可能是：

• 員工都住在附近，人力不能離開這個範圍
• 每天需要往返原廠，物流不能增加距離
• 客戶、供應商集中在這個區域
• 兩個廠區必須互相支援，營運系統不能被拆開

不要只記企業「要什麼」，要弄清楚企業「為什麼不能不要」。

常見問題 FAQ

找廠房時，條件要列多詳細？

越完整越好，但更重要的是替每個條件標上「一定要」或「可以討論」。只列需求不排序，很容易錯過其實可以接受的物件。

市場上廠房很多，為什麼都不適合我？

很多廠房坪數符合，但在車輛進出、高度、電力、合法使用或預算上不符合，真正的有效供給比看起來少得多。

預算不夠找不到廠房怎麼辦？

先了解目前市場上符合條件的物件大概什麼價位，再確認哪些條件可以取捨，例如區域、坪數或廠房年份。