廠房增建不是完全沒有價值，但買方通常不會用跟有使照建物一樣的方式計價。出售時建議把土地、合法建物、增建空間分開來看，並先想清楚：你是想「賣」，還是希望「成交」？
「這些增建我都用了 20 年，也沒有什麼問題，當初蓋的時候也是花錢蓋的，現在要賣，當然也要算價值吧？」如果我是業主，有這個想法很正常。自己用了很多年、真的能堆貨、放設備、生產的 100 坪，它就不是一個「不存在」的空間。
所以業主問我「這些增建到底算不算價值」，我不會直接回答算或不算，我會先問：
你主要是想要賣，還是希望成交？
增建到了出售時，為什麼價值會被重新討論？
因為進入交易市場後，它第一次需要接受另一個人的定價。自己使用 20 年時，我們在意的是「好不好用」；到了出售那天，買方開始問：
- 這些空間對我有沒有用？
- 我要不要再花錢整理？
- 後續使用有沒有需要重新確認的條件？
- 我願意為這些條件多付多少？
對某些買方來說，多出來的空間剛好符合需求，確實有使用價值；對另一個買方來說，他考慮的可能是整理、改造，甚至其他需要重新確認的條件。問題就從「這 100 坪我當初花多少錢蓋」，變成了：
下一個買方，願意為這 100 坪認多少價值？
廠房出售時，坪數要怎麼分開看？
不要把所有坪數用同一個方式計算。開價時可以這樣拆開討論：
| 項目 | 要確認什麼 | 買方常見的看法 |
|---|---|---|
| 土地 | 面積、使用分區、臨路與形狀 | 價值的基礎，通常是買方最先比較的部分 |
| 合法建物 | 有使照的建物坪數與用途 | 可以比較穩定地計入價值 |
| 增建空間 | 有沒有使照、使用狀況、後續需要確認的條件 | 依買方需求不同，認價方式差異很大 |
市場出價一直低於期待，代表什麼？
當不同買方反覆出現類似的判斷，那就是市場正在給你的訊號。假設一間廠房開價 8,000 萬，幾組真正有興趣的買方，願意談的價格都集中在 6,500 萬到 6,900 萬，理由也很接近：「這些增建我可以用，但不會用跟有使照建物一樣的方式計算。」
這時我的工作不是回去說「你看，我就說你開太高」，而是把市場發生的事完整告訴業主：多少人詢問、多少人實際來看、願意出價的人落在哪裡、他們為什麼這樣出價。
所以設定價格時，除了「想賣多少」，我也會先問：如果真的有買方出現，多少價格你願意讓我開始收斡旋？這不是要業主現在就答應降價，而是先知道，從哪個價格開始願意坐下來談。
價格怎麼決定，是業主的選擇；但市場現在發生什麼，我有責任讓業主知道。
常見問題 FAQ
廠房增建沒有使照，可以算進售價嗎？
可以一起討論，但建議和土地、合法建物分開看。買方通常不會用跟有使照建物相同的方式計價，實際能被認多少，要看市場上買方的需求。
增建當初花很多錢蓋，可以照成本計價嗎？
很難。買方在意的是這些空間對他有沒有用、要不要再花錢整理，而不是當初的建造成本。
市場出價一直低於開價，我一定要降價嗎？
不一定。你可以繼續等、重新思考價格，或決定暫時不賣，這些都是業主的選擇；重點是先清楚知道市場給出的訊號。